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農地転用許可
☆農地転用とは？
簡単にいえば、現在農用地として使っている土地の用途を変えること（家を建てるなど）をいいます（実際は、所有権の移動なども入ります）。
【転用の定義】
「農地を転用する」とは、農地に区画形質の変更を加えて住宅、工場等の施設用地や山林等の用地にするほか、農地の形質等にはなんら変更を加えな
くても、資材置き場、駐車場にする場合等、人為的に農地を耕作の目的に供されない状態にすることも含まれます。
くても、資材置き場、駐車場にする場合等、人為的に農地を耕作の目的に供されない状態にすることも含まれます。
☆農地とは
農地を守るための法律として農地法があります。
では農地法において農地とはどのような土地のことでしょう？
農地法では、農地について以下のように定義をしています。
◇◇農地◇◇
耕作の目的に供される土地とされています。この場合の「耕作」とは土地に労働および資本を投じ肥培管
理を行なって作物を栽培することです。
例えば、田、畑、果樹園、牧草採取地、種苗の苗圃等です。
【農地の定義】
・ 耕作の目的に供される土地
・ 現況で判断する。
・ 現況で判断する。
・ 登記簿上の地目とは関係ない。
→土地登記簿の地目が仮に「山林」や「原野」等であっても、現況が農地なら農地。
・ 一時的な休耕地、休閑地も農地とみなす。
→現に耕作されていない農地でも耕作しようと思えばいつでも耕作できるような土地。
・ 土地に「肥培管理」を行って作物を栽培しているか否か。
・ 家庭菜園は農地には該当しない。
☆各制度の説明
農地法第3条申請【耕作目的の農地等の権利移動】
農地を耕作目的で売買したり、賃貸借等の権利を設定する場合、農地法第3条の許可が必要です。
農業委員会は、農地の受け手が農地を効率的に利用するかどうかについて、農地の受け手の農業経営
農業委員会は、農地の受け手が農地を効率的に利用するかどうかについて、農地の受け手の農業経営
の状態、経営面積等を審査して一定の基準に適合する場合に限って許可することとしています。
ワンポイント
権利移動とは、所有権の移転や地上権・永小作権・質権・使用貸借権・賃借権などの設定、移転のこと
をいいます。
・贈与・競売による取得にも許可必要。
・抵当権の設定は、許可不要です。
・抵当権の設定は、許可不要です。
・基本的には農家でない方は農地を取得できません。
農地法第4条、第5条申請【農地転用】
農地を農地以外に転用する場合は、農地法第4条の許可が必要です。また農地を農地以外のものにす
るために売買したり、賃貸借等の権利を設定する場合、農地法第5条の許可が必要です。
これらは農業委員会を経由し県知事が許可することとなっています。
農地の農業上の利用と農業以外の土地利用との調整を図りつつ、優良農地を確保すると供に無秩序な
開発を防止し合理的な土地利用が行なわれるようにするため、転用候補地の位置、転用の確実性、転用
に伴う周辺の農地への影響等許可の基準に基づいて判断され許否を決定することとなっています。
ワンポイント
・自己所有の農地を、宅地、植林地への転用は、農地法第４条の許可が必要です。
・他人が所有する農地を、宅地、植林地への転用は、農地法第５条の許可が必要です。
・農地→採草放牧地 は「農地の転用」とみなされます。
・「農業振興地域」の中の「農用地区域」内の農地は原則として転用できません。
・面積要件
・「農業振興地域」の中の「農用地区域」内の農地は原則として転用できません。
・面積要件
同一事業に供するための農地４ha以下・・・都道府県知事の許可
(採草放牧地の面積に係らず、農地が４ha以下)
(農地が2ha超のときは農林水産大臣と協議)
同一事業に供するための農地４ha超える・・・農林水産大臣の許可
(採草放牧地の面積に係らず、農地が４ha超える)
(農地が2ha超のときは農林水産大臣と協議)
同一事業に供するための農地４ha超える・・・農林水産大臣の許可
(採草放牧地の面積に係らず、農地が４ha超える)
- 他法令の許認可について
農地を転用する場合には、他法令の許認可を、あらかじめ、あるいは同時にとる必要がある場合があります。他法令で主なものは、農業振興地域の整備に関する法律、都市計画法、市都市開発指導要綱等です。
例えば上記でも触れましたが、申請地が農業振興地域内の農用地の指定を受けている場合、農業振興地域の整備に関する法律によりあらかじめ農用地からの除外の認可が必要です。
建築確認申請については前もって許可を受ける必要はありませんが、事前に市建築課と建ぺい率、容積率、セットバック、接道関係について打合せを行い、建築許可がおりるような計画を立てる必要があります。そうしないと、農地転用申請の受付けができない、または、農地転用許可の取消しの手続きが必要になる場合が発生します。
計画面積が1,000㎡を越える場合は市都市開発指導要綱の手続きが、3,000㎡を越えると都市計画法の手続きが必要な場合があります。開発の手続き等が必要な場合は開発行為事前審査会終了後でなければ、農地転用申請を受付けませんので、市都市計画課と事前に打合せることが必要です。
公共あるいは他人の所有地に構造物を施工する場合は、別途地権者の承諾書や許認可が必要な場合がありますので、事前に協議願います。
以上のように農地転用の許可を受けようとする場合には、他法令の許認可が必要な場合があります。
許認可の種類によっては許認可がおりるまでに、数カ月かかるものもありますので、農地転用の計画を立てられる場合は、前もってこれらの許認可が必要かどうかを確認する必要があります。
- 許可後の注意！
・地目変更手続きをお忘れなく！
農地法の転用許可を受け、目的どおりに工事が完了しているにもかかわらず地目変更の登記手続きがなされていない場合があります。土地登記簿上の地目が農地のままですと、いつまでも農地法の適用を受け続け、後日支障が出て来る事がありますので、次の要領で手続きを行い地目変更登記をして下さい。
転用許可の目的どおり工事が完了した場合には、現況証明願（用紙は農業委員会事務局にあります）を提出してください。なお、現地確認の上、証明書の発行が可能か判定します。
転用目的が資材置場や駐車場のように、敷地に建物等が一切建たない場合は、現況証明願の前に工事完了届を提出してください。施工完了を確認後、現況証明願を提出していただき、目的どおりの利用がなされたか再度確認後、現況証明書を発行いたします。
次に、農業委員会が発行した現況証明書を地目変更登記申請書に添付の上、法務局で地目変更登記の手続きを行ってください。
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